Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı, taahhütte yazan tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş sayılır. Ancak her taahhüt otomatik tahliye sağlamaz. Taahhüdün geçerli şartları ve ev sahibinin 1 aylık hak düşürücü süre içinde icra veya dava yoluna başvurması belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu m.352/1 bu sistemi açıkça düzenler.

Kiracı, teslimden sonra yazılı ve tarihli bir tahliye taahhüdü vermişse ve ev sahibi taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatır veya dava açarsa kiracı tahliye edilebilir. Taahhüt teslimden önce alınmışsa, tarih belirsizse, irade sakatlığı varsa veya 1 aylık süre kaçırılmışsa süreç zorlaşır ya da taahhüt etkisiz hale gelir.

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Genel kural şudur: Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, kiraya veren TBK m.352/1 uyarınca kira sözleşmesini taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla sona erdirip tahliye isteyebilir.

Buradaki kritik nokta, tahliye taahhütnamesinin:

1. Kiralananın tesliminden sonra alınmış olması

2. Yazılı olması

3. Tahliye tarihinin belirli olması

4. Kiracı tarafından (ve gerekiyorsa temsil/vekalet ilişkileri doğru şekilde) imzalanmış olması

5. Ev sahibinin 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmaması
   şartlarını taşımasıdır.

Aşağıdaki tabloda, uygulamada en sık tartışılan geçerlilik kriterleri özetlenmiştir:

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kaç ayda çıkarılır?

Tek bir “kesin ay” vermek hukuken doğru değildir; süre, yolun icra mı dava mı olduğuna ve kiracının itiraz edip etmemesine, tebligat hızına ve icra işlemlerine göre değişir.

• Taahhüde dayalı ilamsız icra takibi açıldığında, kiracıya tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz hakkı bulunur. İtiraz olmazsa, tahliye emrinde yer alan 15 günlük tahliye süreci işletilir.

• Kiracı itiraz ederse takip durur ve genellikle itirazın kaldırılması veya dava yoluna geçilmesi gerekir; bu da süreyi uzatır.

Uygulamada, itirazsız icra yolu daha hızlı; itirazlı dosyalar ve dava yolu daha uzun sürer.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür?

Evet, kiranın düzenli ödenmesi tahliye taahhüdünü otomatik olarak hükümsüz kılmaz. Tahliye taahhüdü, kira borcundan bağımsız bir tahliye sebebidir. TBK m.352/1, kiracının teslimden sonra yazılı olarak belirli tarihte çıkmayı üstlenmesi halinde tahliyeye imkan tanır.

Ancak kiracı, taahhüdün teslimden önce alındığı, baskı ile imzalatıldığı, tarihin sonradan doldurulduğu veya 1 aylık sürenin kaçırıldığı gibi itirazlarla geçerliliği tartışabilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

En sık karşılaşılan geçersizlik ve etkisizleşme halleri şunlardır:

1. Teslimden önce veya teslim anında düzenlenmesi iddiası ve bunun ispatı

2. Tahliye tarihinin belirsiz olması

3. İrade sakatlığı (aldatma, korkutma gibi) iddiaları

4. Ev sahibinin taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava açmaması (hak düşürücü süre)

5. Taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınması konusunda Yargıtay uygulamasında tartışmalar ve dosya bazlı değerlendirme (özellikle ilk sözleşme dönemi, yenileme, teslim ilişkisi ve ispat durumu)

Not: Uygulamada “kira sözleşmesi ile aynı gün” tartışması çok yapılır. Bazı karar ve değerlendirmelerde aynı gün düzenleme riskli görülürken, kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenen taahhüdün geçerli kabul edildiği örnek kararlar da vardır.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Sadece kira artışını kabul etmemek, tek başına doğrudan bir tahliye sebebi değildir. Hukuken doğru yol çoğu durumda:

• Kira tespit davası (veya yeni döneme ilişkin bedelin mahkemece belirlenmesi)

• Kiracı yeni bedeli ödemez ve temerrüt oluşursa, şartları varsa temerrüt veya iki haklı ihtar gibi mekanizmalar
  olabilir.

Ayrıca 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç) dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Bu nedenle kira tespiti veya tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekir.

Tahliye taahhütnamesi istediği zaman çıkarılır mı?

Hayır. Ev sahibi, taahhütte yazılı tarihten önce “istediği zaman” tahliye yaptıramaz. Taahhüt, belirli bir tahliye tarihine bağlıdır ve TBK m.352/1’deki 1 aylık başvuru süresi de bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?

Hukuki risk ve masrafı en düşük yol, çoğu dosyada:

• Karşılıklı anlaşma ve yazılı tahliye protokolü

• Uyuşmazlık varsa arabuluculukta anlaşma
  olur.

Taahhütname varsa, pratikte en hızlı yol çoğu zaman taahhüde dayalı ilamsız icra takibidir; ancak kiracının itirazı halinde süreç uzayabilir.

Kiracının tahliye taahhütnamesi süresi bitince ne olur?

Burada kastedilen genellikle “taahhütte yazan tahliye tarihi geçti, kiracı çıkmadı” durumudur. Bu halde:

• Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır.

• Bu süre kaçırılırsa, taahhüt tek başına tahliye imkanı vermeyebilir ve kira ilişkisi devam eder.

Ayrıca TBK m.353 kapsamında bazı tahliye nedenlerinde sürelerin uzaması, ihtar ve dava ilişkisi bakımından dosyaya göre değerlendirilir.

Ev sahibi hangi şartlarda kiracıyı çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı ve kanuna bağlıdır. Bu yazının konusu bakımından öne çıkan başlıklar:

• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1)

• İlamsız icra ile tahliye gibi icra hukukuna dayalı yollar (İİK m.269 ve devamı sistematiği çerçevesinde

• Diğer tahliye nedenleri (ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar gibi) somut olaya göre ayrıca değerlendirilir.

Elimde tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?

Kiracı taahhüt tarihine rağmen çıkmıyorsa, en kritik adım süreyi kaçırmadan doğru yolu seçmektir.

1. Taahhütteki tahliye tarihini netleştirin.

2. Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde şu iki yoldan birine gidin:

   • Tahliye talepli ilamsız icra takibi

   • Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

3. Dava yolu seçilecekse, kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra ile tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk kuralını unutmayın.

İzmir Bayraklı bölgesinde uygulamada tebligat, icra müdürlüğü iş yükü ve arabuluculuk süreçleri dosyanın hızını etkileyebilir. Gümüş Plaza çevresinde faaliyet gösteren bir avukatla, taahhüdün geçerliliği ve doğru icra yolu seçimi özellikle önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kaç ayda çıkarılır?

Bu bölüm, “ne yapmalıyım” bağlamında pratik okuma sunar:

• İcra takibinde kiracının tebliğden itibaren 7 gün itiraz süresi vardır. İtiraz etmezse tahliye emrinde yer alan 15 gün içinde tahliye gündeme gelir.

• Kiracı itiraz ederse, takip durur ve süreç mahkemeye taşınabileceği için zaman uzar.

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı nasıl tahliye edilir?

Kira düzenli ödense bile:

• Geçerli tahliye taahhüdü varsa TBK m.352/1 yolu işletilebilir.

• Taahhüt yoksa veya geçersizse, başka bir tahliye sebebi (ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar gibi) somut olaya göre değerlendirilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

Bu aşamada özellikle şu kontrol edilir:

• Taahhüt teslimden sonra mı alındı

• Tahliye tarihi belirli mi

• Ev sahibi 1 ay içinde icra veya dava başlattı mı

Kiracı “boş kağıda imza attım, sonradan dolduruldu” gibi savunmalar yapabilir. Bu tip iddialar ispat ve delil değerlendirmesine dayanır ve dosya bazlıdır.

Tahliye taahhütnamesi ile evden çıkarma ne kadar sürer?

Hukuken süreler sabit, uygulamadaki tamamlanma süresi değişkendir. İcra tarafında kritik eşikler:

• 7 gün itiraz

• itiraz yoksa 15 gün tahliye aşaması

Kiracının tahliye taahhütnamesi süresi bitince ne olur?

Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde işlem yapılmazsa, taahhüt etkisizleşebilir ve o taahhüde dayanarak tahliye talebi reddedilebilir.

İhtarname çeken ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Tek başına ihtarname, her zaman tahliye sağlamaz. Ancak:

• TBK m.353 kapsamında bazı durumlarda sürelerin uzaması ve ihtarın dava süresine etkisi dosyaya göre değerlendirilir.

• İhtar, başka bir tahliye sebebinin (örneğin temerrüt veya iki haklı ihtar gibi) altyapısını oluşturabilir.

Tahliye taahhütnamesi istediği zaman çıkarılır mı?

Hayır. Tahliye, taahhütteki tarihe bağlıdır ve ev sahibi o tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna gitmelidir.

Sorunlu kiracı en kolay nasıl tahliye edilir?

“En kolay” yol somut olaya göre değişir; ancak genel pratik sıralama:

1. Arabuluculukta anlaşma (tahliye protokolü)

2. Geçerli taahhüt varsa ilamsız icra yolu

3. İtirazlı ve ihtilaflı dosyalarda dava yolu

Zorunlu arabuluculuk kuralı, dava yolunda usulden ret riskini artırdığı için mutlaka dikkate alınmalıdır.

Tahliye taahhüdü alt kiracıyı bağlar mı?

Alt kiracı, kural olarak asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak açacağı davayı veya icra takibini çoğu durumda asıl kiracıya yöneltir.

Bununla birlikte, Yargıtay uygulamasında alt kiracının konumu, icra hukukunda özellikle “borçluya tebaan oturan” kişi olarak ele alınabilir ve asıl kiracının hakkına bağlı olduğu için, asıl kiracının verdiği tahliye taahhüdünün alt kiracıyı da fiilen etkilediği değerlendirmeleri vardır.

Alt kira ve kullanım devrinde temel çerçeve TBK m.322 üzerinden kurulur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira ve devir yapılamaz.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kaç ayda çıkarılır?

Alt kiracı bulunan dosyalarda süreyi belirleyen yine çoğunlukla icra tebligatı, itiraz ve infaz aşamalarıdır. İcra prosedüründeki 7 gün itiraz ve 15 gün tahliye eşikleri genel çerçeveyi verir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

Alt kiracı var diye taahhüt otomatik geçersiz olmaz. Geçersizlik sebepleri yine teslim, tarih, irade ve 1 aylık süre gibi ana kriterlerdir.

Kiracının tahliye taahhütnamesi süresi bitince ne olur?

Asıl kiracı açısından 1 aylık hak düşürücü süre kuralı devam eder. Süre kaçırılırsa, alt kiracı varlığı da dahil olmak üzere dosya tahliye açısından zayıflar.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür?

Evet, taahhüt geçerliyse mümkündür. Alt kiracı bulunması, kiracının taahhüdünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak husumet, infaz ve fiili tahliye aşaması daha teknik hale gelebilir.

Tahliye taahhütnamesini kiracı iptal ettirebilir mi?

Kiracı, “iptal” ifadesiyle genellikle taahhüdün geçersizliğini veya iradesinin sakatlandığını ileri sürer. Bu iddialar:

• Teslimden önce imzalatılma

• Baskı, korkutma, aldatma

• Tarihin sonradan doldurulması
  gibi savunmalarla mahkeme veya icra itirazı içinde gündeme getirilebilir. Dayanak ve ispat dosyaya göre değişir.

Asıl kiracı alt kiracıyı çıkarabilir mi?

Asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme ayrı bir ilişkidir; ancak alt kiracının hakkı, asıl kiracının asıl sözleşmeden doğan hakkını aşamaz. Asıl sözleşme sona erdiğinde alt ilişkinin sürdürülmesi de çoğu durumda mümkün olmaz. TBK m.322 çerçevesi önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi ile evden çıkarma ne kadar sürer?

Alt kiracı bulunan dosyalarda da icra prosedüründeki süreler aynı, fakat fiili tahliye ve infaz aşamaları daha fazla işlem gerektirebilir. 7 gün itiraz ve 15 gün tahliye aşaması temel eşiklerdir.

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?

Alt kiracı varsa dahi en az riskli yol çoğu zaman:

• Arabuluculukta anlaşma ve yazılı protokol

• Geçerli taahhüt varsa icra yoluna zamanında başvuru
  olur. Arabuluculuk ve dava şartı kurallarını atlamamak gerekir.

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı ne yapmalı?

Kiracı açısından ilk adım, panikle hareket etmek yerine belgenin hukuki durumunu soğukkanlı biçimde kontrol etmektir.

1. Taahhüt teslimden sonra mı imzalandı?

2. Tahliye tarihi net mi?

3. Taahhüt üzerinde tahrifat, sonradan doldurma iddiası var mı?

4. Ev sahibi, taahhüt tarihinden sonra 1 ay içinde icra veya dava başlatmış mı?

Kiracı, geçerlilik açısından ciddi bir sorun görüyorsa, icra takibi gelirse 7 gün içinde itiraz süresini kaçırmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesi imzaladım ne yapmalıyım?

• Önce taahhüdün düzenlenme koşullarını ve tarihini kontrol edin.

• Ev sahibi icra takibi başlatırsa, tebligat geldiği anda 7 günlük itiraz süresi işlemeye başlayabilir.

• Uyuşmazlık varsa arabuluculukta anlaşma ihtimali, taşınma takvimi ve masraf paylaşımı gibi konular masaya yatırılabilir.

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı nasıl çıkarılır?

Ev sahibi açısından cevap: Taahhüt geçerliyse TBK m.352/1 kapsamında, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna gidilerek tahliye istenir.
Kiracı açısından cevap: Tebligat ve itiraz sürelerini kaçırmamak ve geçersizlik iddialarını somut delille desteklemek önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kaç ayda çıkarılır?

Kiracının itiraz edip etmemesi belirler:

• İtiraz yoksa icra yolunda 7 gün itiraz ve 15 gün tahliye eşikleri öne çıkar.

• İtiraz varsa süreç uzar ve mahkeme aşaması gündeme gelebilir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür?

Evet. Kira ödemesi düzenli olsa bile geçerli tahliye taahhüdü, bağımsız tahliye sebebidir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?

Kiracı açısından en tipik savunma başlıkları:

• Teslimden önce imzalatılma

• Tarih belirsizliği

• İrade sakatlığı

• Ev sahibinin 1 aylık süreyi kaçırması

Kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir?

Kiracı için “en az zararlı yol” çoğu zaman:

• Arabuluculukta makul bir tahliye takvimi ve masraf düzenlemesi ile anlaşma
  Ev sahibi için:

• Geçerli taahhüt varsa süresi içinde icra takibi

Zorunlu arabuluculuk kuralı, dava yolunda mutlaka dikkate alınmalıdır.

Kiracının tahliye taahhütnamesi süresi bitince ne olur?

Taahhütte yazan tarihte çıkılmazsa, ev sahibi 1 ay içinde icra veya dava yoluna gitmelidir. Süre kaçırılırsa taahhüt etkisizleşebilir.

Sorunlu kiracı en kolay nasıl tahliye edilir?

Süreç yönetimi açısından:

• Belge geçerliyse, doğru tebligat ve süre takibi ile icra yolu

• Belge tartışmalıysa, arabuluculuk ve delil planı ile dava stratejisi
  Şiddet, tehdit, konuta izinsiz giriş gibi hukuka aykırı yöntemler hem ceza hem tazminat riskleri doğurabilir; bu nedenle yalnızca yasal yollar kullanılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye taahhütnamesi noter şart mı?
   Hayır, kanunen noter şartı aranmaz. Ancak noterlik veya e-Devlet doğrulamalı güvenli imza gibi yöntemler, imza inkarı ve tarih tartışmalarında ispatı güçlendirebilir. TBK m.352/1 yazılılık ve teslim sonrası düzenleme kriterine odaklanır.

2. Tahliye taahhütnamesinde 1 aylık süre ne zaman başlar?
   Taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren başlar. Ev sahibi bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

3. Ev sahibi 1 ayı kaçırırsa ne olur?
   Kural olarak taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı zayıflar ve hak düşürücü süre nedeniyle taahhüt etkisiz hale gelebilir. Bu durumda başka tahliye sebepleri varsa ayrıca değerlendirilir.

4. Kiracı icra takibine itiraz ederse hemen çıkarılır mı?
   Hayır. İtiraz edilirse ilamsız icra takibi durur ve uyuşmazlık genellikle mahkeme aşamasına taşınır. İtiraz süresi uygulamada 7 gündür.

5. Kira artışını kabul etmeyen kiracı tahliye sebebi oluşturur mu?
   Tek başına oluşturmaz. Doğru yol çoğu zaman kira tespiti veya yeni dönem bedelinin belirlenmesi süreçleridir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra ile tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk vardır.

6. Zorunlu arabuluculuk tahliye taahhüdünde de var mı?
   Tahliye davası açılacaksa, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kuralı geçerlidir. Ancak TBB bilgilendirmesinde belirtildiği üzere, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri kapsam dışı bırakılmıştır.

7. Alt kiracı varken tahliye taahhüdü nasıl uygulanır?
   Kiraya veren çoğunlukla asıl kiracıya karşı işlem yapar. Ancak Yargıtay uygulamasında alt kiracının asıl kiracının hakkına bağlı olduğu ve icra hukukunda “borçluya tebaan oturan” kişi olarak değerlendirilebildiği örnekler vardır; bu nedenle asıl kiracıya karşı yürütülen tahliye süreci alt kiracıyı da fiilen etkileyebilir.

8. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanırsa kesin geçersiz mi?
   “Kesin” demek doğru değildir; dosyanın teslim tarihi, yenileme olup olmadığı ve ispat durumu önemlidir. Uygulamada aynı gün düzenlemeler riskli tartışmalara yol açar. Buna karşılık kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenen taahhüdün geçerli kabul edildiği örnek Yargıtay kararı da bulunmaktadır.

Kaynakça

• Türk Borçlar Kanunu m.352/1 (konsolide metin ve madde içeriği) (Adana Avukat Saim İncekaş)

• Türkiye Barolar Birliği, 01.09.2023 itibarıyla dava şartı arabuluculuk bilgilendirmesi (kira uyuşmazlıkları ve istisna) (Türkiye Barolar Birliği)

• İcra prosedüründe itiraz ve tahliye sürelerine ilişkin uygulama bilgileri (tahliye emrine itiraz 7 gün, tahliye 15 gün) (hasanbasrisari.av.tr)

• Alt kiracı ve İİK m.276/son bağlamında Yargıtay kararı incelemesi (BD Partners)

• Adalet Bakanlığı 2024 Faaliyet Raporu, hedef süre uygulaması ve yargısal süreçlerin yönetimine dair resmi açıklamalar (sgb.adalet.gov.tr)