Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı çıkmazsa ne olur sorusunun hukuki cevabı, belgenin Türk Borçlar Kanunu madde 352 anlamında geçerli olup olmamasına ve taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurulup başvurulmadığına bağlıdır.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmiş ve çıkmamışsa; kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir. İcra yolunda kiracıya tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz edilmezse ve 15 gün içinde tahliye yapılmazsa zorla tahliye aşamasına geçilebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Kiracıyı Bağlar mı?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi yaparak veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Uygulamada en kritik nokta şudur: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulması sırasında, kiralanan teslim edilmeden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte “rutin” şekilde imzalatılmışsa çoğu durumda geçersizlik tartışması doğar. Yargıtay uygulamasında, ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütnamenin geçersiz sayıldığı çok sayıda karar bulunmaktadır.

Tahliye taahhüdü alt kiracıyı bağlar mı?

Alt kira ilişkilerinde temel ilke şudur: Alt kiracının kullanım hakkı, asıl kiracının hakkına bağlıdır. Yargıtay karar incelemelerinde, asıl kiracının verdiği tahliye taahhüdünün alt kiracıyı da bağlayacağı değerlendirmelerine rastlanır.

Pratik sonuç: Tahliye sürecinde muhatap çoğu zaman asıl kiracı olmakla birlikte, fiilen taşınmazı kullanan kişilerin (alt kiracı dahil) tahliye aşamasında taşınmazı boşaltması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi en fazla kaç yıl geçerlidir?

Mevzuatta “tahliye taahhütnamesi en fazla şu kadar yıl geçerlidir” şeklinde bir üst süre sınırı yer almaz. Önemli olan taahhüt edilen tahliye tarihinin belirli olması ve kiraya verenin bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yolunu işletmesidir. Bir ay içinde başvuru yapılmazsa, taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkı yönünden hak düşürücü süre tartışması gündeme gelir.

Kiracı tahliye kağıdı imzalarsa ne olur?

Geçerli şekilde imzalanmış bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı taahhüt tarihine rağmen çıkmazsa kiraya veren için iki temel yol açılır:

1. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi (ilamsız tahliye)

2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Her iki yol için de TBK madde 352 gereği taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde hareket edilmesi kritik önemdedir.

Tahliye taahhütnamesi imzalatmak suç mu?

Sırf tahliye taahhütnamesi imzalatmak tek başına suç değildir. Ancak belge, kiracının iradesini sakatlayacak şekilde cebir, tehdit veya hile ile imzalatılmışsa; durumun özelliklerine göre ceza hukuku sorumluluğu doğabilir. Örneğin tehdit suçu Türk Ceza Kanunu madde 106 kapsamında değerlendirilir; ayrıca olayın niteliğine göre farklı suç tipleri de gündeme gelebilir.

Uygulamada bu başlık genellikle “baskı altında imza” iddiası ile tahliye taahhüdünün geçersizliği veya iptali tartışmalarında karşımıza çıkar.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersiz Sayılır?

Tahliye taahhütnamesinde geçerlilik, hem şekil şartlarına hem de irade şartlarına bağlıdır. En sık tartışılan geçersizlik alanları aşağıdadır.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz olur?

Uygulamada en çok karşılaşılan geçersizlik iddiaları şunlardır:

• Kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmesi (özellikle ilk sözleşmede)

• Tahliye tarihinin belirli olmaması (tarihin açık ve anlaşılır biçimde yer almaması)

• Kiracının serbest iradesinin sakatlanması iddiası (baskı, tehdit, aldatma)

• Belgenin yazılı olmaması (TBK 352 kapsamında yazılılık esastır)

Not: Taahhütname “adi yazılı” olabilir; noter şartı TBK 352’de geçerlilik için zorunlu değildir. Ancak noter düzenlemesi veya onayı, ispat ve icra aşamalarında çok kritik sonuçlar doğurur.

Tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz edilirse ne olur?

Kiracı icra takibinde tahliye emrine itiraz ederken imzaya veya tarihe itiraz edebilir. Tahliye emrine itiraz, takibi durdurur. İtirazın nasıl aşılacağı belgenin niteliğine göre değişir:

• Taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya onaylı ise, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilmesi daha mümkün hale gelir.

• Taahhüt adi yazılı ise ve imza veya tarih inkârı varsa, uyuşmazlık çoğu kez yargılamayı gerektirir; sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası gündeme gelir.

Kiracının imza inkâr tazminatı nedir?

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçte sık karıştırılan iki kavram vardır:

• İcra inkâr tazminatı (İİK 67): Genellikle para alacaklarında haksız itiraz için gündeme gelir. Tahliye taahhüdü gibi tahliye ağırlıklı uyuşmazlıklarda her zaman uygulanmayabilir. Yargıtay uygulamasında, takibin konusunun kira alacağı değil tahliye taahhüdü olması halinde icra inkâr tazminatına hükmedilemeyeceği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.

• İmza inkârına bağlanan yaptırım ve para cezası (İİK 275 uygulaması): İcra takibi sırasında inkâr edilen imzanın kiracıya ait olduğunun anlaşılması halinde İİK 275 kapsamında para cezası yaptırımı gündeme gelebilir.

Somut olayın takip türü, belgenin noter niteliği ve itirazın kapsamı bu sonuçları doğrudan değiştirir.

Tahliye Taahhütnamesi Var Ama Kiracı Çıkmıyorsa Ne Yapılır?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunmasına rağmen kiracı çıkmıyorsa, kiraya verenin “doğru yol ve süre” ile hareket etmesi gerekir. Özellikle TBK 352’deki bir aylık süre kaçırılırsa süreç uzar ve risk artar.

Aşağıdaki tabloda, mevzuattaki temel süreler özetlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma ne kadar sürer?

Kanunen verilebilen en kısa senaryo, kiracıya tahliye emrinin tebliği, 7 gün içinde itiraz edilmemesi ve 15 gün içinde taşınmazın boşaltılmaması halinde cebri tahliye aşamasına geçilmesidir. Ancak tebligatın ne zaman yapılacağı, icra dairesi iş yükü ve fiili tahliye organizasyonu gibi unsurlar süreyi somut olayda değiştirir.

Ayrıca Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının ve “kiralananın tahliyesi” konulu dava sayılarının 2022’den 2024’e belirgin artış gösterdiği, 2024’te 127.676 dosyaya ulaştığı raporlanmıştır. Bu artış, pratikte yargılama ve icra süreçlerine de iş yükü olarak yansıyabilmektedir.

İcra yoluyla kiracı tahliyesi ne kadar sürer?

İcra yolunda “yasal süreler” net olmakla birlikte (7 gün itiraz, 15 gün tahliye), toplam süre tebligatın fiilen ne zaman yapılacağına ve itiraz edilip edilmemesine göre değişir. Kiracı itiraz ederse takip durur ve itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi yargısal aşamalar devreye girer.

Tahliye kararından kaç gün sonra ev boşaltılır?

Bu sorunun tek bir sayısal cevabı yoktur; çünkü “tahliye kararı” bazen mahkeme kararı, bazen icra emrinin kesinleşmesi anlamına gelir. Tahliye emri senaryosunda, kiracı itiraz etmezse 15 günlük süre sonunda cebri tahliye gündeme gelir.
Mahkeme kararında ise kararın kesinleşmesi, icra emri, tebligat ve icra uygulaması gibi aşamalar bulunduğundan somut dosyaya göre değişiklik olur.

Kiracı evden çıkmıyorsa ev sahibi ne yapmalı?

Ev sahibinin yapmaması gerekenler ve yapması gerekenler:

Yapmaması gerekenler:

• Elektrik, su, doğalgaz kestirme, kilit değiştirme, eşyayı dışarı çıkarma gibi fiili müdahaleler. Bu tür davranışlar ciddi hukuki ve cezai risk doğurabilir.

Yapması gerekenler:

1. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik kontrolü (tarih, teslim sonrası düzenlenme, imza, serbest irade)

2. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava açılması

3. İcra takibinde itiraz gelirse, belgenin niteliğine göre icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi yol haritasının belirlenmesi

İzmir Bayraklı bölgesinde süreç yönetiminde özellikle tebligat, icra dairesi uygulaması ve itiraz stratejisi dosyanın sonucunu belirgin biçimde etkileyebilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira bedelini düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, “keyfi” şekilde mümkün değildir. Ancak kanunda öngörülen tahliye sebepleri varsa (örneğin geçerli tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi) tahliye gündeme gelebilir. Tahliye taahhüdü özelinde TBK 352 bir tahliye sebebidir ve kira ödemesinin düzenli olması tek başına bu sebebi ortadan kaldırmaz.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür?

Evet, şu örneklerde mümkündür:

• Geçerli tahliye taahhütnamesi ve bir ay içinde başvuru

• TBK 352/2 kapsamında iki haklı ihtar (koşulları oluşmuşsa)

• Kanuni ihtiyaç sebebi, yeniden inşa ve imar gibi diğer TBK tahliye sebepleri (bu yazının odağı dışında)

Ev sahibi kendi oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, TBK’da düzenlenen ayrı bir tahliye sebebidir ve sıkı ispat koşulları vardır. Bu başlık, tahliye taahhütnamesinden bağımsızdır. Tahliye taahhüdü varken ayrıca ihtiyaç sebebine dayanmaya gerek olmayabilir; ancak taahhüdün geçersizliği veya süresinin kaçırılması gibi durumlarda ihtiyaç sebebi ayrıca değerlendirilebilir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Kira artışını kabul etmeme tek başına “tahliye sebebi” değildir. Uyuşmazlık, kira tespit davası veya uyarlama gibi yollara konu olabilir. Tahliye taahhüdü varsa ve geçerliyse TBK 352 üzerinden tahliye gündeme gelebilir. Aksi halde tahliye için kanundaki sınırlı sebeplerden birine dayanmak gerekir.

Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer? (Dava ve İcra Aşamaları)

Tahliye süresini belirleyen iki ana eksen vardır:

1. Kanuni süreler (hak düşürücü süreler, itiraz ve tahliye süreleri)

2. Uygulama süreleri (tebligat, iş yükü, delil incelemesi, bilirkişi, duruşma yoğunluğu)

Türkiye’de sulh hukuk mahkemelerinde kiralananın tahliyesine ilişkin dosya sayılarındaki artışın raporlandığı görülmektedir. Bu veri, uygulamada yargılama sürelerinin dosyaya göre değişebileceğini gösteren önemli bir göstergedir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kaç ayda çıkar?

Kanun “ay” olarak sabit bir süre öngörmez. İtiraz olmayan icra senaryosunda, tebligat yapıldıktan sonra 7 gün itiraz süresi ve 15 gün tahliye süresi gibi yasal basamaklar vardır. İtiraz varsa yargısal aşamaya geçilir ve dosyaya göre değişir.

Tahliye kararı çıkan kiracı ne kadar sürede çıkar?

Kararın türüne göre değişir:

• İcra tahliye emri kesinleşmişse 15 günlük süre ve cebri tahliye aşaması gündeme gelebilir.

• Mahkeme kararı ise kesinleşme, icra takibi ve tebligat süreçleri devreye girebilir.

Tahliye davasını kaybeden kiracı ne kadar öder?

Bu kalemler dosyaya göre değişir:

• Yargılama giderleri ve vekalet ücreti (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve mahkeme kararına göre)

• Tahliye sürecinde hükmedilmişse kira alacağı, faizi ve masraflar

• Bazı hallerde imza inkârına bağlanan para cezası gündeme gelebilir (İİK 275 uygulaması).

Somut dosyada hangi takip ve dava türü yürütüldüyse, ödeme kalemleri ona göre şekillenir.

Kiracı Kira Ödemezse Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiracı kira ödemezse iki ana yol görülür:

• İİK 269 ve devamına göre temerrüt nedeniyle ilamsız icra (tahliye talepli)

• TBK’daki temerrüt hükümleri ve iki haklı ihtar gibi yollar (somut olaya göre)

İİK 269 sisteminde tipik akış: ödeme emri tebliği, 7 gün itiraz hakkı, 30 gün içinde ödeme ihtarı ve koşullar oluşursa icra mahkemesinde tahliye talebi.

Kirasını ödemeyen kiracı kaç günde tahliye edilir?

Kanun “kaç günde kesin tahliye” şeklinde tek bir toplam süre vermez. Ancak İİK 269 sürecinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinde 30 günlük ödeme süresi ve 7 günlük itiraz süresi kritik basamaklardır. Şartlar oluşursa tahliye talebi icra mahkemesi önüne taşınır.

Kiracı kaç ay ödemezse ihtar çekilir?

Mevzuatta “kaç ay ödemezse” şeklinde otomatik bir eşik yerine, kira bedelinin muaccel olması ve ödenmemesi ile temerrüt ve takip mekanizmaları çalışır. Uygulamada, bir kira dönemi borcunun ödenmemesiyle dahi ihtar veya icra takibi gündeme gelebilir. İİK 269 temerrüt takibinde kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye isteme koşulları oluşabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı çıkmazsa ev sahibi hemen çıkarabilir mi?
   Hayır. Ev sahibi kendi başına fiili tahliye yapamaz. Geçerli taahhüt varsa TBK 352 uyarınca taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

2. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı gün imzalandıysa geçerli mi?
   Uygulamada ve Yargıtay kararlarında, özellikle ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütnamenin geçersiz sayıldığı çok sayıda örnek bulunmaktadır. Somut olayda “yenilenen kira dönemi” gibi istisnai durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi yazmıyorsa ne olur?
   Tahliye tarihi belirli değilse TBK 352 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü oluşmadığı ileri sürülebilir. Yargıtay uygulamasında “tahliye tarihinin açık olmaması” geçersizlik tartışmalarının merkezindedir.

4. Tahliye taahhütnamesine dayanmak için ev sahibinin süresi var mı?
   Evet. TBK 352’ye göre kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır. Bu süre uygulamada hak düşürücü süre olarak ele alınır.

5. Kiracı tahliye emrine itiraz ederse süreç biter mi?
   Hayır, ancak icra takibi durur. Belgenin noter niteliği ve itirazın türüne göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası gibi yollarla devam edilir.

6. Noterden yapılmayan tahliye taahhütnamesi geçersiz mi?
   Geçersiz olmak zorunda değildir. TBK 352 yazılılığı arar; noter şartı geçerlilik için zorunlu değildir. Ancak noter düzenlemesi veya onayı, özellikle icra aşamasında ispat ve itirazın kaldırılması bakımından belirleyici olabilir.

7. Kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
   Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri varsa edilebilir. Geçerli tahliye taahhüdü, kira ödemesi düzenli olsa bile TBK 352 kapsamında tahliye sebebi oluşturabilir.

8. Kira ödemeyen kiracı için icra takibinde süreler nedir?
   İİK 269 temerrüt takibinde kiracıya 7 gün itiraz hakkı tanınır ve 30 gün içinde ödeme ihtar edilir. Şartlar oluşursa, ödeme süresi bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

9. Tahliye taahhüdü alt kiracıyı da etkiler mi?
   Alt kiracının hakkı asıl kiracıya bağlı olduğundan, Yargıtay karar incelemelerinde asıl kiracının tahliye taahhüdünün alt kiracıyı da bağlayacağı değerlendirmelerine rastlanır.

10. Tahliye taahhütnamesi imzalatmak suç mudur?
    Tek başına suç değildir. Ancak cebir, tehdit veya hile ile imzalatıldıysa olayın niteliğine göre ceza hukuku sorumluluğu doğabilir. Tehdit suçu TCK 106 kapsamında değerlendirilir.