Kira sözleşmesi, kiracıyı ve kiraya vereni bağlayan hukuki bir belgedir. Ancak bazen kiracı “İstediği zaman evden çıkabilir miyim?”, “Erken fesih ne demek?”, “Tazminat öder miyim?” gibi sorularla karşılaşır. Bu yazıda, kiracı istediği zaman sözleşmeyi feshedebilir mi sorusunun yanıtını bütün açılardan ele alacağız. Ayrıca, “Kira sözleşmesi 14 gün içinde iptal edilebilir mi?” başlıklı konuyu da yakın zamanda hukuken mümkün olup olmadığı tartışılan örneklerle birlikte inceleyeceğiz. Amacımız, hem kiracılara hem ev sahiplerine erken fesih süreçlerindeki hak ve yükümlülükleri, ihbar sürelerini, tazminat hesaplarını anlaşılır biçimde sunmak.

Kira sözleşmesi 14 gün içinde iptal edilebilir mi?

• Türkiye’de kira ilişkisi, konut / çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine tabidir. TBK’da kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kira ilişkisinin başlaması, kullanım ve fesih gibi konular açıkça düzenlenmiştir. Ancak “14 gün içinde iptal hakkı” kavramı, tüketici sözleşmeleri kapsamında bazı ürün/hizmetlerde görülse de kira hukuku bakımından özel olarak 14 günlük cayma hakkı TBK altında genel bir kural olarak yer değildir.

• Eğer kira sözleşmesinde özel bir hüküm varsa (örneğin taraflar arasında iptal hakkı tanınmışsa), veya sözleşme ile birlikte düzensiz ya da tüketici açısından baskın şartların varlığı söz konusuysa, hukuki danışmanlıkla bu hükmün geçerliliği incelenebilir.

• Örnek: Sözleşmede “Kiracı sözleşmeyi imzalandıktan sonra 14 gün içinde feshedebilir, cayma bedeli x TL” gibi bir madde varsa, bu madde açıkça yazılı olmalı ve anlaşılır olmalıdır. Fakat bu tür hükümlerin kira hukukunda yaygın olduğunu söylemek mümkün değil.

Kiracı sözleşmeyi erken feshederse ne olur?

• Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca, kiracı sözleşme süresi dolmadan ya da sözleşmede belirtilen fesih dönemine uymaksızın kiralananı kiraya verene geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

• Bu süre dolmadan ev sahibi yeni bir kiracı bulursa kiracının sorumluluğu bu sürenin sonuna kadar olan kira bedeli ve sözleşmeden kaynaklı yan giderlerle sınırlıdır.

• Kiracının erken fesih yaptığı durumda, kiraya verenin uğrayacağı zararlar (gelir kaybı, boş geçen kira süresi, ilân gideri, vs.) dikkate alınır. Ancak, ev sahibi yeni kiracı bulma çabası göstermeli; evi yeniden kiraya verebilmek için makul bir süre için ilan vermeli, uygun kiracı aramalıdır.

• Anahtar teslimi de önemli: Kiracının fiilen evi boşaltması ve anahtarları kiraya verene teslim etmesi gerekir; sadece taşınmazdan çıkmak yeterli olmayabilir.

Kiraya verenin fesih hakkı nedir?

• Kiraya veren, TBK’da belirtilen durumlarda kira sözleşmesini fesih etme hakkına sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin mülk ihtiyacı gibi sebeplerle fesih talep etme hakkı vardır. TBK’nin 350. maddesi bu tip durumları düzenler.

• Ayrıca, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi bitiminde kiraya veren fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir; fakat süre içinde tek taraflı fesih genellikle kira süresinin bitimine veya fesih bildirim dönemine uyulmasına bağlıdır.

• Kiraya verenin ayrıca kira sözleşmesinde belirtilmiş özel fesih şartları varsa, sözleşmeye ve yasaya uygun olmak koşuluyla bu şartları kullanabilir. Örneğin belirli bir kusur, kira ödenmemesi gibi hallerde olağan veya olağanüstü fesih yolları mevcuttur.

Kiracı evden çıkmak isterse ne yapmalı?

• İlk adım: sözleşmeyi ve fesih bildirim sürelerini kontrol etmek. Belirli süreli mi belirsiz süreli mi; fesih bildirim süresi ne kadar; fesih dönemi belirtilmiş mi; erken tahliye durumunda makul süre söylenmiş mi?

• Yazılı bildirim yapmak (tercihen noter aracılığıyla veya taahhütlü mektup ile) fesih niyetini ve tarihi belirtmek; anahtarların teslim tarihi gibi hususları netleştirmek.

• Erken çıkış halinde makul süre boyunca yükümlülükler devam ettiğini bilmek: kira, aidat, ortak giderler, yardımcı giderler.

• Kiracı, yeni bir kiracı önerme hakkını kullanabilir; önerilen yeni kiracı ödeme gücüne sahip, kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde olmalıdır. Eğer kiraya veren bu yeni kiracıyı kabul ederse, kiracının tazminat sorumluluğu sonlanabilir.

Kira sözleşmesi haksız fesih sebepleri nelerdir?

• Kiracının veya kiraya verenin sözleşmede yazılı olmayan şartlar nedeniyle fesih yapması; örneğin fesih ihbar süresine uymadan çıkılması, makul süre belirlenmeden kalan kira bedelinin tamamen istenmesi.

• Kanuna aykırı, taraf iradesine ters düşen veya adaletsiz şartlar içeren fesihler haksız fesih sayılır.

• Örnek: Kiraya veren evin durumu nedeniyle yaşanmaz hâle gelmişse ama kiracı çıkarmak istemiyorsa; kiracı bunu haklı sebep göstererek fesih isteyebilir. Veya kira artışı sözleşmeyle uyumsuz ya da çok yüksek ise.

Kiracının evi boşaltması için ne kadar önceden haber vermeli?

• Belirli süreli kira sözleşmeleri: Sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmak gerekir. TBK m.347 uyarınca bu süre gibi düzenlemeler vardır.

• Belirsiz süreli sözleşmeler: Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için fesih ihbar süreleri ve fesih dönemleri TBK’da düzenlidir; kiracının, her altı aylık kira dönemi sonunda fesih bildiriminde bulunması ve genellikle üç ay önceden ihbar yapılması gerekir.

• Ayrıca sözleşmede farklı bir süre belirlenmişse, o süre geçerli olabilir; fakat kanuna ve dürüstlük kurallarına aykırı olmamalıdır.

Kira sözleşmesi cayma bedeli ne kadar?

• “Cayma bedeli” genellikle erken fesih tazminatı ile karıştırılır; kira hukukunda “erken fesih tazminatı / kira kaybı alacağı / makul süre tazminatı” gibi kavramlarla düzenlenir.

• Bu bedel, kira bedeli + aidat + yan giderler gibi kalemlerin, kiracının sorumluluğu devam eden makul süre ile çarpılması sonucu bulunur.

• Örnek: Eğer kira bedeli her ay 5.000 TL ise, makul süre 3 ay olarak belirlenmişse, tazminat kira + aidatlar toplamı üzerinden 3 aylık tutar olur (örneğin 3 × 5.000 TL = 15.000 TL). Ancak ev yeniden kısa sürede kiraya verilirse, yeni kira başlangıç tarihine kadar geçen süre dikkate alınır; kalan süre için sorumluluk kalkar.

Hangi durumlarda sözleşmeyi feshedebilir?

• Haklı sebepler: Kiralananın yapısal kusurları, sağlık ve güvenlik bakımından ciddi riskler, kiraya verenin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlar.

• Kiralayan tarafından ihmal veya kusur: Kiralananın bakımsız olması, asbest gibi tehlike; ya da kira bedelinin ödenmemesi gibi durumlarda.

• Mevcut yasal sebepler: TBK’da belirtilen mülk ihtiyacı, kira artışı düzenlemeleri gibi sebepler.

• Sözleşmede özel fesih şartlarının bulunması: Taraflar arası anlaşma ile belirlenen fesih koşulları geçerli; bunlar kanuna ve dürüstlük kurallarına uygun olmalıdır.

Kira sözleşme tek taraflı fesih edilebilir mi?

• Evet, kiracı tek taraflı fesih yapabilir; fakat TBK’da belirtilen koşullara uymak zorundadır: fesih bildirimi sürelerine uyma, erken fesih halinde makul süre boyunca sorumluluk gibi.

• Kiraya verenin tek taraflı feshi daha sınırlıdır; genellikle sözleşmede veya kanunda öngörülen sebeplerle, fesih ihbarı ile mümkündür. Kiraya verenin fesih hakkı konutun mülk ihtiyacı, on yıllık uzama süresinden sonra bildirim gibi özel durumlara bağlıdır.

Kiracının erken tahliye tazminatı ne kadardır?

• “Erken tahliye tazminatı” ya da kiraya verenin kiralananın boş kalması sonucu uğradığı kira geliri kaybı tazminatı, makul süre ile sınırlıdır. TBK 325. madde bu düzenlemeyi yapar.

• Yargıtay örnek kararlarına bakıldığında, genellikle 2-3 ay makul süre olarak kabul edilmiştir; fakat taşınmazın özellikleri, lokasyon, pazar koşulları ve kiraya verenin yeniden kiraya verme çabası gibi faktörlere bağlı olarak bu süre uzayıp kısalabilir.

• Örnek hesap:
    - Kira bedeli: 6.000 TL / ay
    - Aidat ve diğer yan giderler toplamı: 500 TL / ay
    - Makul süre: 3 ay olarak belirlenmiş olsun
    → Tazminat = (6.000 + 500) × 3 = 19.500 TL

• Ancak yeni kiracı bulunursa ya da kiraya veren ilan verme gibi çabaları yaparsa, sorumluluk süresi kısalabilir, tazminat tutarı düşebilir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı evden çıkabilir mi?

• Evet, belirli süreli sözleşmelerin (örneğin 1 yıllık) süresi bittiğinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir. TBK m.347’e göre sözleşme süresi dolmadan önce belirli süreli fesih bildirimine gerek yoktur fakat süre sonundan önce en az 15 gün önce bildirim yapılmalı.

• Sözleşme belirtilen süre sonunda sona ermezse, kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Kiracı erken çıkarsa depozito iade edilir mi?

• Temel kural: Depozito, kira sözleşmesi sonunda kiralanan taşınmaz borçsuz olarak teslim edilirse ve hasar yoksa iade edilir. Erken çıkılması depozitonun otomatik olarak kaybedileceği anlamına gelmez.

• Ancak, erken çıkma nedeni ile kira, aidat ve diğer borçların ödenmemesi; taşınmazın geç teslim edilmesi; zarar ya da hasar varsa depozitodan kesintiler yapılabilir.

• Sözleşmede “depozitonun erkenden çıkılırsa yakılır” gibi özel bir madde varsa bile, bu tür hükümler sınırlı olarak geçerli olabilir; özellikle deposiyonun tamamının cezai şart olarak değerlendirilmesi bazı durumlarda haksız fesih veya kanuna aykırı olarak görülebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı, sözleşme başladıktan hemen sonra evden çıkarak zarar ödeyecek mi?
   Eğer sözleşme süresi dolmadan çıkılırsa ve kiraya veren yeni kiracı bulana kadar ev boş kalırsa, kiracı TBK’nın 325. maddesi uyarınca kira ve yan giderler için makul süre boyunca sorumludur.

2. Ev sahibi yeni kiracı bulamazsa kiracı yine de tazminat ödemek zorunda mı?
   Evet; kiraya veren makul çabayı göstermişse, ilan vermişse ve benzer nitelikteki kiracıyı kabul etmişse ama bulamamışsa zarar yine kiracıya ait olacaktır. Eğer kiraya veren çaba göstermemişse, zarar azalabilir veya ortadan kalkabilir.

3. Kiracı, kiraya verenin kabul edeceği bir yeni kiracı önermişse ne olur?
   Yeni kiracı ödeme gücüne ve kiraya verenin şartlarına uygunsa, kiracının tazminat sorumluluğu sona erebilir. Ancak kiraya veren makul gerekçeyle reddederse, sorumluluk devam eder.

4. Belirsiz süreli sözleşmeyse durum nasıl değişir?
   Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK fesih bildirim süreleri, fesih dönemleri gibi düzenlemelere uyulur. Kiracı genellikle her altı aylık kira dönemi sonunda, üç ay önceden ihbar ederek fesih yapabilir.

5. Makul süre ne kadar olur?
   Kanunda net bir süre belirtilmemiştir; ancak uygulamada genellikle 2-3 ay makul süre olarak kabul edilir. Taşınmazın durumu, lokasyon, kira piyasası koşulları gibi değişkenler bu süreyi etkiler.

6. Sözleşmede “cezai şart” varsa kiracı daha fazla bedel ödemek zorunda mı?
   Cezai şart konulabilir, ancak hukuka uygun olması gerekir. Özellikle haksız şartlar veya orantısız cezai şartlar geçersiz sayılabilir. Cezai şart + makul süre hükmü birlikte değerlendirilebilir.

7. Kiracı ev sahibi anahtarları almadıysa ne olur?
   Evin fiilen boşaltılması ve anahtarların teslimi gereklidir. Anahtar teslim edilmemişse, kiracının borcu ve sorumluluğu devam eder.

Sonuç

Kiracının kira sözleşmesini istediği zaman feshetmesi teknik olarak mümkündür; ancak bu durum, sözleşmenin tipi (belirli / belirsiz süreli), fesih bildirim süreleri, erken fesih halinde makul süre sorumluluğu ve olası tazminat yükümlülükleri gibi birçok faktöre bağlıdır. Erken fesih yapmayı düşünen kiracının, sözleşmesini dikkatle incelemesi, bildirim süresine ve anahtar teslimine özen göstermesi, yeni kiracı önerme hakkını kullanması ve gerekirse hukuki danışmanlık alması çok önemlidir.

Eğer kira sözleşmenizle ilgili özel durumunuz varsa (örneğin erken fesih, tazminat hesaplama, kötü niyet iddiası vs.), bir hukuk uzmanına danışarak somut duruma göre haklarınızı korumanızı öneririm.