Kira sözleşmesi ilişkisinde taraflardan biri — kiracı veya kiraya veren — mevcut sözleşmeyi tek taraflı feshetmek isteyebilir. Kira sözleşmesi tek taraflı feshedilir mi? sorusu, özellikle kira süresi dolmadan ayrılmak isteyen kiracılar ya da konutu yeniden kullanmak isteyen ev sahipleri açısından oldukça önemlidir. Bu yazıda, Kira sözleşmesi hangi şartlarda iptal olur? sorusundan başlayarak, ihbar süreleri, haksız fesih halleri, geçersizlik durumları ve “14 gün içinde iptal” gibi özel taleplerin hukuki zemini incelenecektir. Amacımız kira ilişkilerinde hak kaybı yaşamamanız için bilmeniz gereken kuralları açık, anlaşılır şekilde sunmak.

Kira sözleşmesi hangi şartlarda iptal olur?

“Kira sözleşmesinin iptali” ya da feshi demek, sözleşmenin artık varlığını sürdürmemesi demektir. Türkiye’de kira sözleşmesi iptal olabileceği ya da feshedilebileceği başlıca şartlar şunlardır:

• Tarafların sözleşmede belirttikleri fesih hakkı maddesi varsa ve o maddeye uygun hareket edilirse.

• Sözleşmenin süresi dolmuşsa ve belirli süreli bir kira sözleşmesiyse, kiracı belirli süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak fesih hakkına sahiptir. TBK madde 347/1.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan biri, fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyarak yazılı bildirim yapmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.

• Sözleşmenin sebebiyle ya da yerine getirilmesiyle ilgili ağır yükümlülükler doğmuşsa, kiralanan taşınmazın kullanılmaz hale gelmesi gibi “haklı sebep” olması durumunda olağanüstü fesih hakkı doğar. Örnek: kiraya verenin mülkü teslim etmemesi; kiralananın fiziksel durumu nedeniyle yaşanamaz hâle gelmesi.

Sözleşme hangi durumlarda bozulur?

“Bozulma” ile kastedilen, sözleşmenin hukuken geçerliliğinin ortadan kalkması ya da devamının mümkün olmaması halleridir. Başlıca durumlar:

• Mücbir sebepler (doğal afet, yangın, sel, deprem vb.), kiracının ya da kiraya verenin kontrolü dışında gelişen olaylar nedeniyle kiralananın işlevini yerine getirememesi.

• Kiraya verenin kiralananı teslim etmemesi ya da kullanıma elverişsiz şekilde teslim etmesi.

• Taraflardan birinin sözleşme yükümlülüklerini ciddi şekilde ihlal etmesi: kira bedelinin ödenmemesi, bakım/durma sorumluluklarının yerine getirilmemesi vb.

• Kiralananın yıkımı veya kullanılamaz duruma gelmesi.

• Sözleşmede tehdit, hile, baskı ya da irade sakatlığı varsa.

Kiracı sözleşme feshi nasıl yapılır?

Kiracı’nın kira sözleşmesini feshetmesi için izlenecek adımlar ve önemli hususlar:

1. Belirsiz vs. belirli süreli sözleşme: Kontratın tipi önemlidir. Belirli süreli ise, sözleşmede belirtilen süreyi beklemek gerekir; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde süre bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.

2. Yazılı bildirim: Fesih bildirimleri yazılı yapılmalıdır; kira/kontrat hukuku açısından yazılı belge önemlidir. TBK kira sözleşmelerinde bu zorunluluklar geçerlidir.

3. İhbar süresi: Kiracı, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az 15 gün önce; belirsizde ise sözleşmedeki fesih dönemine göre ve kanunda öngörülen süreye uygun olarak bildirim yapmalıdır.

4. Erken fesih (sözleşme süresi dolmadan): Eğer kiracı gerekçeli bir sebep gösteriyorsa veya kiraya veren durumları ağırlaştırıcı şekilde davranmışsa, TBK’nın 325. etc. maddeleri uyarınca erken fesih hakkı olabilir; ama kiraya veren kira kaybı gibi durumlar için tazminat talep edebilir. Makul süre denilen süre içinde kira ödemeleri devam eder.

5. Anahtarların teslimi ve taşınmazın borçsuz olarak iade edilmesi gibi hususlar da tamamlanmalı; kiracı, anahtarları teslim ettiğini ispatlamak durumundadır.

Kira sözleşmesi 14 gün içinde iptal edilebilir mi?

• Yasada kira sözleşmesi için genel bir “14 gün içinde iptal hakkı / cayma hakkı” düzenlemesi açıkça bulunmamaktadır. TBK veya ilgili kira hukuku düzenlemeleri kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracının otomatik olarak 14 gün içinde cayma hakkı olduğu yönünde bir hüküm içermez.

• Bazı hukuk bürosu yazılarında “cayma hakkı bulunduğu, imzalandıktan sonraki 14 gün içinde kira sözleşmesinin iptal edilebileceği” yönünde iddialar olabilir; ancak bunlar yargı kararlarına veya kanun maddelerine dayanmayabilir. Örneğin kira sözleşmesi ile ilgili “Kira Sözleşmesinden Cayma Hakkı Var Mıdır?” başlığında bu iddia görülmektedir, fakat sağlam bir TBK maddesiyle genel uygulamada kabul görmüş değildir.

• Eğer özel durum varsa (örneğin tüketici koruma kanunları kapsamında özel anlaşmalar, kampanyalar, konut projelerinde sözleşmeye eklenen özel cayma hakkı maddeleri vs.), bu tür bir hak taraflar arasında kararlaştırılmış olabilir.

Sonuç: genelde kira sözleşmesi imzalandıktan sonra 14 gün içinde ‘otomatik iptal hakkı’ yoktur; özel koşullar varsa farklılık gösterebilir.

Kira sözleşmesi haksız fesih sebepleri nelerdir?

“Haksız fesih”, sözleşme süresi dolmadan ve/veya kanunda tanımlanmamış bir sebebe dayanılarak fesih yapılmasıdır. Örnekler:

• Kiraya verenin, ihtiyaç sebebi, yeniden inşa gibi şartları sağlamadan; yalnızca kira sözleşmesini bitirmek amacıyla fesih bildiriminde bulunması.

• Kiracının yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde kiraya verenin keyfi olarak tahliye talep etmesi.

• Sözleşmede tarafların kabul etmediği ya da kanuna aykırı olan ceza maddeleri veya kira bedelinin ödenmemesi halinde bütün kira borcunun muaccel hale geleceği yönündeki düzenlemeler; bunlar TBK m.346’ya göre geçersiz olabilir.

• Kiracı tarafın sözleşme sürecine dahil edilmeden bilinçsizce kabul ettiği haksız şart içerikleri.

Kira sözleşmesi cayma bedeli ne kadar?

Erken fesih ya da sözleşmeden cayma durumunda, kiracının veya ev sahibinin ödemesi gereken bedel ya da tazminat konusundaki hususlar:

• TBK m. 325’e göre, kiracı kiralananı sözleşme süresi dolmadan tahliye ederse, kiraya veren kiralananı benzer koşullarda makul bir süre içinde yeniden kiraya verebilirse, kiracı sadece bu “makul süre” için kira bedeli ödemekle yükümlüdür.

• “Makul süre” evin bulunduğu bölge, kiraya verilebilirlik durumu, benzer ilan süreleri gibi somut koşullara bağlıdır. Örneğin, İstanbul'da benzer bir evin 1-2 ay içinde kiraya verilebildiği tespit edilirse kira kaybı süresi bu kadar olur.

• Eğer sözleşmede cayma bedeli ya da cezai şart gibi hüküm varsa, bu hükmün TBK’da izin verilen sınırlar içinde olması gerekir; kiracı aleyhine ağır şartlar içeren cezai şartlar geçersiz sayılabilir.

Kira kontratı hangi durumlarda geçersizdir?

Geçersizlik, sözleşmenin hiç kurulmamış gibi sayılması demektir. Aşağıdaki durumlarda kira kontratı geçersiz sayılabilir:

• Taraflardan birinin ehliyetsiz olması (örneğin reşit olmayan, akıl hastası vb.).

• Sözleşme tehditle, hileyle ya da irade sakatlığıyla imzalanmışsa.

• Kontrat kamu düzenine ya da ahlaka aykırı hükümler içeriyorsa.

• Kiralananın kullanımının yasa dışı olması (örneğin ruhsatsız yapı, imara aykırı kullanımı).

• Şekil şartı aranıyorsa ve yerine getirilmemişse: TBK kira sözleşmelerinde özellikle fesih bildirimi gibi bazı işlemlerde yazılı şekil şartı zorunludur.

Kira sözleşmesi fesih ihbarı kaç aydır?

İhbar süreleri kira sözleşmesinin türüne göre değişir:

Ev sahibi kontratı nasıl fesheder?

Ev sahibinin (kiraya verenin) tek taraflı fesih hakkı sınırlıdır, özel koşullara bağlıdır:

• Konut veya çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren süre bitiminde, belirli süreli sözleşmelerde doğrudan fesih hakkına sahip değildir; TBK bunu yasaklamıştır.

• Ancak on yıllık uzama süresi (kiralananın kira ilişkisi on yıl boyunca belirli süreli sözleşmelerle uzamış olması) tamamlandıktan sonra, kiraya veren, uzama yılının bitiminden önce en az üç ay evvel yazılı bildirimle sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir. TBK m. 347/1 c.3.

• Ayrıca, kiraya veren “ihtiyaç sebebiyle tahliye” (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu vb. için konut ya da işyeri ihtiyacının olması) gibi özel sebeplerle dava açarak tahliye isteyebilir. TBK madde 350-352.

• Yeniden inşa, esaslı onarım gibi durumlarda da fesih mümkün olabilir.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin imzasının olmaması ne anlama gelir?

• Sözleşmenin geçerliliği açısından imza önemli bir göstergedir, ancak imzanın olmaması otomatik olarak sözleşmenin geçersiz olması anlamına gelmez.

• Eğer taraflar imzaladıysa ya da sözleşme metni beyanlarla teyit edilmişse, imza eksikliği delil bakımından sorun olabilir.

• Bazı durumlarda imza yerine “taraflarca kabul edilmiş davranış” veya kira bedelinin ödenmesi gibi fiili uygulamalar geçerliliği destekleyebilir.

• Ancak fesih veya dava durumlarında imzanın olmaması karşı tarafın hükümleri inkar etmesine zemin hazırlayabilir; yazılı belge, imzanın tam olması dava delili açısından önemlidir.

Kiracı kira sözleşmesini erken feshedebilir mi?

• Evet, şartlar uygunsa kiracı erken fesih hakkına sahiptir; özellikle TBK madde 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresi bitmeden kiralananı teslim etmek suretiyle sözleşmeden doğan borçlarını “benzer koşullarda kiraya verilebilecek makul bir süre için” ödemekle yükümlüdür.

• Kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi durumu, makul süre tespiti açısından kritik bir kriterdir. Kiraya veren, kiralananı boş bırakmamak için makul bir çaba göstermelidir.

• Ayrıca sözleşmede erken fesihle ilgili özel bir madde varsa bu madde esas alınır. Sözleşmede kiracıya erken boşaltma hakkı verilmişse şartları kontrol etmek gerekir.

Alt kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

• “Alt kira” demek, kiracının kiralananı başkasına kiraya vermesi; alt kiracı ile kurulan anlaşmadır.

• Alt kiracı-asıl kiracı ilişkisi sözleşmeler çerçevesinde düzenlenir; alt kira sözleşmesinde fesih hakkı varsa ya da asıl kira sözleşmesi feshedilirse, alt kira da etkilenir.

• Alt kira sözleşmesinin feshi; alt kiracı-asıl kiracı arasında yazılı fesih bildirimi, belirtilen sürelere uyulması gibi konular alt kira şartlarına bağlıdır. Ayrıca asıl kirayla bağlantılı yükümlülükler devam ediyorsa bunlar gözetilmelidir.

• Kiraya veren açısından da, alt kiracı-asıl kiracı ilişkisinin izni varsa ya da sözleşmede alt kira verilebileceği yazıyorsa geçerlidir; aksi halde izinsiz alt kira durumları sözleşmeye aykırılık doğurabilir.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Belirli süreli kira sözleşmesini kiracı süresi bitmeden feshederse ev sahibi bütün kira bedelini isteyebilir mi?
Cevap: Hayır; TBK m. 325’e göre, ev sahibi kira kaybını yalnızca makul süre için talep edebilir; kiralanan taşınmaz benzer koşullarda ne kadar sürede kiraya verilebilirse o süre dikkate alınır.

Soru: Kiraya veren kira süresi dolmadan tahliye talep ederse ne olur?
Cevap: Kiraya veren için, süre dolmadan tek taraflı fesih hakkı yoktur (istisnalar hariç: ihtiyaç, yeniden inşa, olağanüstü hâller). Bunun için dava açılması gerekir ve kanunlarla sınırlı şartlar vardır.

Soru: Sözleşmede “evden çıkan kiracı depozitoyu alamaz” gibi bir hüküm varsa geçerli midir?
Cevap: Bu tür “cezai şart” hükümleri TBK’da uygunluk şartlarını taşımalı, kiracı aleyhine ağır şartlar içeriyorsa geçersiz olabilir. Ayrıca depozito normal şartlarda kiralananın borçsuz olarak teslim edilmesiyle geri verilmelidir.

Soru: Yazılı fesih bildirimi nasıl yapılmalı? Noter gerekiyor mu?
Cevap: Yazılı bildirim gereklidir; ancak TBK’da mutlaka noter aracılığıyla yapılması gerektiğine dair genel bir hüküm yoktur. Yazılı olması, imzalı olması, delil niteliği taşıması önemlidir. Bazı yerel uygulamalar veya kira sözleşmesinin özel şartları noter bildirimini öngörebilir.

Soru: Kiralananın zarar görmesi, bakım eksikliği gibi durumlarda kiracı fesih hakkını hangi maddeden kullanabilir?
Cevap: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli hâle getirmemesi, bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi gibi haller “haklı fesih” hakkı doğurur; kira ilişkisini sürdürmek kiracı için katlanılamaz hâl alırsa mahkemeye başvurulabilir.

Sonuç

Kira sözleşmesini tek taraflı feshetmek mümkündür, ancak hem kiracının hem kiraya verenin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen kanuni sınırlar vardır. Belirli süreli veya belirsiz süreli sözleşmeler, fesih bildirim süreleri, haklı fesih sebepleri, geçersiz ya da haksız fesih hallerinde nelerin geçerli olduğu dikkatle incelenmelidir. Sözleşme yaparken bu hususları açık biçimde yazılı hale getirmek; fesih bildirimlerini yazılı yaparak delillerle desteklemek önem taşır.