1 yıllık kira sözleşmesi nasıl feshedilir? Bu soru hem kiracılar hem de kiraya verenler için büyük önem taşıyor. Çünkü Türkiye’de kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili düzenlemelerle korunmuş durumda; hem tarafların hakları hem de fesih süreçleri açıkça belirlenmiş. Bu yazıda 1 yıllık kira sözleşmesi nasıl feshedilir ana teması üzerinden; özellikle Kiraya verenin fesih hakkı nedir? sorusuyla başlayarak, erken fesih, tazminat, tahliye süreçleri gibi konuları adım adım ele alacağız. Amacımız, senin kira sözleşmeni feshetmeden önce bilmen gereken haklar ve yükümlülükleri netleştirmek — böylece beklenmedik sürprizlerle karşılaşmazsın.

Kiraya verenin fesih hakkı nedir?

Kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi (sona erdirmesi) için kanunda açıkça düzenlenmiş şartlar vardır:

• Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmeleri süresi dolunca kendiliğinden sona ermez; TBK’ya göre kiracının, sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildirimi yapması gerekir; aksi halde sözleşme aynı şartlarla bir yıl süreyle otomatik uzar.

• Kiraya verenin, belirli süreli sözleşmeleri süresi bitiminde feshetme hakkı yoktur, ancak TBK madde 347 ile birlikte “on yıllık uzama süresi” kuralı gelmiştir: yani kiracı fesih bildiriminde bulunmazsa kira her yıl yenilenir ve bu uzama artık on yılı doldurduğunda kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim vererek sözleşmeyi sebepsiz feshedebilir.

• Kiraya veren kira bedeli ödenmemesi gibi sözleşmeye aykırılık hallerinde sözleşmeyi feshedebilecek; fakat fesih için usulüne uygun bildirim ve süre tanıma gereklidir.

Örnek: 1 yıl süreli kira sözleşmesi 1 Ocak 2024’te başladıysa, süre sonunda (31 Aralık 2024) kiracının 16 Aralık 2024’e kadar ev sahibine bildirime ulaştırması gerekir; aksi halde otomatik uzar. Kiraya veren ise bu sözleşmeyi ancak sürenin on yıllık süreyle peş peşe yenilenmesi, uzama şartları oluşması ve 3 aylık bildirim yapılması halinde feshedebilir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne şekilde kiracıyı çıkarabilir mi?

Sözleşme 1 yıl sürelidir ve süre dolmuştur: bu durumda kiraya veren, kiracıyı çıkarmak için doğrudan “tahliye davası” yoluna başvurabilir. Ancak birkaç husus:

• Kiracı, sürenin sonunda geçerli bildirimde bulunmadıysa TBK’ya göre sözleşme otomatik olarak bir yıl için aynı şartlarla uzar.

• Kiraya veren, kiracıyı çıkarmak istiyorsa, uzama süresi dolduktan ve uygun süre önce bildirim yaptıktan sonra kira ilişkisinin sona erdiğini belirten bir icra takibi ya da tahliye davası açabilir.

• Tahliye işlemlerinde kira sözleşmesi yazılıysa, noter ihtarı, mahkeme kararı gibi adımlar gerekebilir; ayrıca kiracının evin anahtarını teslim etmesi önemli.

Kira sözleşmesi 14 gün içinde iptal edilebilir mi?

• Türkiye’de kira sözleşmeleri için kanunen özel bir “14 günlük cayma hakkı” konut veya işyeri kiralarında genel olarak yer almaz.

• Cayma hakkı, tüketici sözleşmelerinde, mesafeli satışlarda ya da kampanya/kredi ürünlerinde olabilir; ancak konut kira sözleşmesi standart kira ilişkisi kapsamında bu hak TBK’da düzenlenmemiştir.

• Eğer sözleşmede özel bir madde varsa ya da taraflar arasında anlaşılmışsa 14 gün içinde iptal etme konusu söz konusu olabilir. Ancak bu, genel kural değildir.

Kiracı erken çıkarsa depozito iade edilir mi?

Depozito, kiralananın teslimi ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi şartıyla iade edilir. Erken çıkış hâlinde:

• Kiracı, evi erken terk ederse, kira bedeli ve yan giderler ile ev sahibinin uğradığı zararlar varsa bunlar depozitodan mahsup edilir.

• Ancak ev sahibi, evi yeniden kiraya verinceye kadar geçen süredeki kira kaybını makul süre çerçevesinde kiracıdan talep edebilir; bu arada depozitodan tamamı değil, zarar oranına göre bir kısmı kesilebilir.

• Depozitonun iadesi için anahtar teslimi ve evin hasarsız duruma getirilmesi gibi şartlar da sözleşmede belirtildiyse yerine getirilmiş olmalı.

Kira sözleşmesi haksız fesih sebepleri nelerdir?

Haksız fesih denince akla şunlar gelir:

• Kiracı sözleşmede belirtilen süreye uyulmaksızın tahliye yapması.

• Kiraya verenin kanuna aykırı biçimde, geçerli sebep olmadan, uygun bildirim süresi vermeksizin fesih talep etmesi.

• Sözleşmede feragat edilemeyecek emredici yasa hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılması.

• Tahliye ihtarının usulüne uyulmaması, bildirim yazısının yazılı olmaması; bu tür usul hataları feshi geçersiz kılabilir.

Kira sözleşmesi cayma bedeli ne kadar?

“Cayma bedeli” ifadesi kira hukukunda genelde borçlar hukukundaki tazminat kavramıyla örtüşür; yasal olarak sabit bir “cayma bedeli” rakamı yoktur. Ancak şu kriterler geçerlidir:

• Kiracının sözleşme şartlarına erken uymaması hâlinde ev sahibinin uğradığı zararlar, kira kaybı gibi kalemler göz önünde alınır.

• Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca “makul süre” kavramı devreye girer: kiralananın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği süredeki kira bedeli kiracıdan talep edilebilir.

• Sözleşmede cayma bedeli olarak tarafların önceden anlaştığı bir ücret varsa, o rakam geçerlidir; hukuka ve kamu düzenine aykırı değilse bu anlaşma bağlayıcıdır.

Kiracının erken tahliye tazminatı ne kadardır?

Erken tahliye tazminatı TBK’ya göre şöyle hesaplanır:

• Makul süre ne kadar? Bu genelde ev sahibinin evi yeniden kiraya verebileceği süre olup, bulunduğu bölge, kiralık arz-talep durumu gibi faktörlere bağlıdır. Mahkemeler bilirkişi ile bu süreyi belirleyebilir.

Kira kontratı hangi durumlarda geçersizdir?

Bir kira sözleşmesinin geçersiz sayılabileceği durumlar:

• Şekil şartlarına uyulmaması: özellikle yazılı kira sözleşmesi olması gerektiği hâller, fesih bildirimlerinin yazılı olması gibi.

• Sözleşmenin içeriği kanuna aykırı hükümler taşıyorsa.

• Kiralananın aile konutu olması durumunda, kiracı eşin rızası gibi özel haklara riayet edilmemişse.

• Taraflardan biri, sözleşmeyi yapma ehliyetine sahip değilse.

Kiracı evi erken boşaltırsa ne olur?

Erken boşaltma durumunda:

• Kiracı, evin anahtarını ev sahibine teslim etmelidir; teslimi takiben TBK m.325 kapsamında sorumluluğu bitmeye başlayabilir.

• Ancak sorumluluk, evin yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedeli + yan giderler yönünden devam edebilir.

• Ev sahibi, evin kısa sürede yeniden kiraya verilmesi için çaba göstermek zorundadır; zararların artmasını önlemelidir.

Kiracı ihtar süresi ne kadardır?

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi vermelidir.

• Kiraya veren için fesih hakkı ise genellikle bazı özel şartlara bağlıdır (örneğin sözleşmenin on yıllık uzama süresini doldurması ve 3 aylık bildirim yapılması gibi).

Kiracı kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilir mi?

Evet — ancak bazı sınırlar ve usuller çerçevesinde:

• Kiracı belirli süreli kira sözleşmesinde isterse süre bitmeden önce fesih bildiriminde bulunabilir; fakat bu durumda ev sahibi, kira kaybını tazmin etme hakkına sahip olur.

• Kiracı için belirli süreli sözleşmede süre bitiminden önce fesih - özellikle sözleşmede fesih için özel bildirim süresi varsa - o süreye uyma yükümlülüğü vardır.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı daha esnektir; yasal bildirim sürelerine uyarak herhangi bir zamanda fesih hakkı bulunmaktadır.

E-devletten yapılan kira sözleşmesi nasıl iptal edilir?

Bu konu nispeten yeni olduğundan açık hukuki düzenlemeler sınırlı olabilir; ancak genel ilkeler şunlardır:

• E-devlet üzerinden yapılan kira sözleşmesi, aslında taraflar arasında yazılı sözleşme hükmündedir; geçerliliği bakımından diğer kira sözleşmeleriyle aynı kurallara tabidir.

• İptal için, sözleşmenin taraflarından biri fesih hakkının doğduğu durumu resmi yollarla (yazılı bildirim, noter ya da iadeli taahhütlü posta ya da yazılı bir belgeyle) diğer tarafa bildirmelidir.

• Eğer sözleşmede iptal hakkı öngörülmüşse veya yasal bir sebep varsa (örneğin sözleşmede cayma hakkı varsa ya da TBK’da düzenlenmiş fesih şartları oluşmuşsa) iptal mümkündür.

• E-devlet platformunda yapılan işlemin kayıtlarının olması, imzaların muhafaza edilmesi önemlidir; ihtilaf halinde bu belgeler delil olarak kullanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Böyle bir sözleşmeyi feshetmek için noter mi gerek?
Cevap: Yazılı fesih bildirimi genelde yeterlidir; noter şartı kanunda zorunlu değildir, ancak ihtilaf çıkarsa ispat için faydalı olabilir.

Soru: Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Cevap: Hayır; kiracıya ödeme için süre verilmelidir, usulüne uygun bildirim yapılmalı, mahkemeye başvuru gerekebilir.

Soru: Kiracı erken çıktıysa ayrıca kira artışı ödemesi gerekiyor mu?
Cevap: Kanunen “artış” değil, kira kaybı / yükümlülük devam eden süreye ait kira + yan gider talebi mümkündür.

Soru: Kira sözleşmesi “normal kira ilişkisi” değilse (örneğin tatil evi, kısa süreli ev kiralama) TBK geçerli mi?
Cevap: Konut/çatılı işyeri kira sözleşmeleri TBK kapsamındadır; kısa süreli kiralama gibi özel durumlarda farklı düzenlemeler ve kamu düzeni hükümleri etkili olabilir.

Soru: Sözleşmede “erken fesih bedeli” yazmıyorsa ne olur?
Cevap: Mahkemeler TBK esaslarına, makul süreye ve ev sahibinin uğradığı zarara göre karar verir; önceden yazılı düzenleme yoksa ceza değil tazminat olabilir.

Sonuç

1 yıllık kira sözleşmesi feshi karmaşık görünebilir, fakat Türk Borçlar Kanunu’nun açık hükümleri sayesinde hem kiracılar hem ev sahipleri haklarını ve sorumluluklarını belirleyebilir. Sürenin bitiminden önce bildirim, erken tahliye hâlinde makul süre ve tazminat hesaplaması, depozitonun durumu gibi konuları sözleşme ve kanun birlikte düzenler. Eğer sözleşmen özel durumlar içeriyorsa ya da taraflarla anlaşmazlık yaşanıyorsa, bir avukattan hukuki danışmanlık alman her zaman güvenlidir.

Hukuki süreçlerde sorun yaşamamak için kira sözleşmeni yazılı hale getir, fesih şartlarını netleştir ve gerekirse uzman bir hukukçudan destek al — bugün bir uzmana danışarak haklarını güvence altına al.